Har läst K-Fastigheters rapport och får rysningar i bankens ställe
Det visade sig att på klara förvaltningsfastigheter minskade de värdet med 307 mkr. Det var ju åt rätt håll, men var det tillräckligt? Det är frågan. Jag återkommer till det nedan.
Sedan skrev de upp nybyggnation med 84 mkr! Det låter extremt horribelt i mina öron. Vilka andra bolag skriver upp idag redan på byggnationsstadiet? Hur fanken motiverar dom det? Lånar banken sedan ut pengar med den uppvärderingen som bas så tar de ju en enorm risk, som jag ser det.
Bolaget gjorde bara några pennstreck och gratisuppvärderade med 84 mkr. Sväljer bankerna det när de ska låna ut till de fastigheterna? Det skulle i så fall bli en skuldprocent på närmare 100 procent i jämförelse med anskaffningsvärdet, det vill säga till nedlagda kostnader. Jag får rysningar i bankens ställe. Sådant kallas lånebubbla och en dag brukar ballonger spricka.
”Jag får rysningar i bankens ställe. Sådant kallas lånebubbla och en dag brukar ballonger spricka.”
År 2023 förfaller 1,7 miljarder av deras krediter. Har inte räntan stigit med 2 procent senaste året? Hur mycket ökar då deras räntekostnader 2023? Det är busenkelt att räkna ut och det hade jag kunnat räknat ut innan jag läste till civilekonom på Kristianstad högskola. Svaret är: 1 707 000 000 x 2 procent = 34 140 000 kr. Räntan ökar alltså med 34 mille och det slår direkt på förvaltningsresultatet.
År 2022 betalade K-Fastigheter 131 mkr i ränta och nu stiger deras räntekostnader med 34/131 = 26 procent. Borde då inte fastighetsvärdena sänkas motsvarande? Jag läser i deras Q1-rapport att de sänkte fastighetsvärdena med 2,5 procent. Det är ju inte i närheten av de 26 procenten.
Så min slutsats är att K-Fastigheter inte har tagit höjd i tillräcklig grad för den försämrade marknadssituationen.
Därför är deras aktie fortfarande övervärderad trots att den idag ligger klart under emissionskursen vid börsintroduktionen den 29 november 2019.
Teuvo Broström, Civilekonom
...
Svar direkt: K-Fastigheters samtliga fastigheter värderas av externa oberoende värderare varje kvartal vilka kontrolleras av externa revisorer två gånger om året. Detta för att våra intressenter skall känna sig trygga med de värden som åsätts. Värdet på vårt befintliga bestånd har sedan toppen under sommaren 2022 sjunkit med cirka 5 procent, varav 2,5 procent senaste kvartalet. Vi kan bara konstatera att vi generellt inte avviker från andra fastighetsbolag i bedömningen så här långt när vi summerar 2022 och första kvartalet 2023.
Vidare fortsätter K-Fastigheter att byggstarta och färdigställa bostadsprojekt varvid den totala portföljen ökar i omfattning och värde. Vår unika affärsmodell där vi kontrollerar hela kedjan från projektutveckling via stommar från dotterbolaget K-Prefab till byggnation och slutligen förvaltning ger oss goda möjligheter att möta även mer utmanande tider.
Det är också precis detta som leder till att den så kallat orealiserade värdeförändringen fortsatt är positiv för nybyggnationen, 84,5 mkr under första kvartalet 2023, då marknadsvärdet av våra nybyggda fastigheter även trots minskade värden sedan sommaren 2022, fortsatt kan uppföras till en byggkostnad som ligger lägre än marknadsvärdet vid färdigställandet. Det handlar således inte om någon uppskrivning, utan en successiv upparbetning av projektvinsten i takt med färdigställandet.
Vid utgången av första kvartalet 2023 hade K-Fastigheter uteslutande bankfinansiering med rörlig ränta, men där 79 procent av banklånen relaterade till färdigställda förvaltningsfastigheter var räntesäkrade med räntederivat. Detta innebär att räntesäkringen inte är direkt kopplad till förfallet på lånet, till skillnad från ett villalån med bunden ränta. För att minska ränterisken och skydda vårt förvaltningsresultat har vi under senare år successivt tecknat nya räntederivat i takt med att vår skuldportfölj växt, vilket innebär att har vi idag en genomsnittlig ränta som är betydligt lägre än marknadsräntan. Tar vi utgångspunkt från senaste kvartalsskiftet skulle en procentenhets ökning i marknadsräntorna innebära en ökad räntekostnad på koncernens lån relaterade till färdigställda förvaltningsfastigheter om 13,4 mkr att ställa i relation till vårt hyresvärde vid utgången av kvartal ett om 503,8 mkr eller vårt förvaltningsresultat för helåret 2022 om 130,7 mkr.
Det finns, de sämre tiderna till trots, ett stort behov av nya bostäder i Sverige. K-Fastigheter vill och ska vara en del av samhällsutvecklingen genom tillförandet av nya attraktiva hyresrätter.
Johan Hammarqvist, IR- och Kommunikationschef K-Fastigheter
