Börsen tar höjd för prisfall på kontor
Minskad sysselsättning och svagare efterfrågan i ekonomin i covid-19-pandemins spår pressar även kontorshyrorna, enligt Philip Hallberg, aktieanalytiker på Danske Bank. En annan sida av myntet är andelen outhyrda lokaler. Den är på den högsta nivån på fem år.
– Vakansgraden på fastighetsmarknaden i Stockholms innerstad steg till 4,9 procent under andra kvartalet och drygt 6 procent som andel av den totala stocken om du inkluderar andrahandsuthyrningen, säger Hallberg.
Hyresnivåer faller, vakansgrader stiger
Hallberg laborerar just nu med en prognos där hyresnivåerna faller med 10–15 procent för kontor och där vakansgraden fortsätter upp ytterligare något.
– Fast det skulle inte vara några bekymmer i Stockholms innerstad, där hyresnivåerna har stigit med 70–75 procent de senaste fem åren. Om de skulle gå ned 10–15 procent nu skulle vi vara tillbaka där vi var någonstans 2017. Det ger ingen större kassaflödeseffekt, säger han.
På börsen har man redan tagit höjd för prisfall. Den så kallade substansrabatten på aktier i fastighetsbolag med stor exponering mot kontorssegmentet – som Fabege, Hufvudstaden, Klövern och Kungsleden – ligger på cirka 23 procent.
Det innebär att en investerare som köper en av aktierna i snitt får underliggande fastighetsvärden som på pappret är drygt en femtedel mer värda än vad aktien kostar.
Men Hallberg är samtidigt på väg att skruva upp sin prognos för fastighetspriserna, där han tidigare räknat med ett generellt prisfall på 5 procent och minus 10 procent i Stockholmsområdet.
– De transaktioner vi har sett på direktmarknaden har en väldigt marginell prisminskning jämfört med läget före covid-19-pandemin, även på kontorsfastigheter, säger han.
De flesta kan övervintra
Dessutom verkar kapitalmarknaden ha vaknat till liv, enligt Hallberg:
– Du kan nu ge ut nya obligationer till bra nivåer och du betalar inte alls lika mycket i ränta som du gjorde under brinnande kris, säg i mars och april. Det är väldigt positivt både för noterade bolag och andra aktörer som vill växa i det här segmentet.
Hallberg tillägger att det till skillnad från finanskrisen 2008–2009 inte heller förekommer några tvångsförsäljningar som pressar priserna och att de allra flesta lugnt kan övervintra eventuell minskad efterfrågan genom att helt enkelt sitta kvar på befintligt bestånd.
– Just nu har du i princip ingen effekt på kassaflödena i fastigheterna och du har en väldigt låg ränta som du betalar på.
Joakim Goksör/TT
Fakta: Storbank varnar för fastighetskris
Cementera inte hemjobbandet i coronakrisen med lagstiftning, varnar den tyska storbanken Deutsche Banks analytiker i en färsk rapport. Det skulle kunna sluta med en fastighetskris – en bubbla som blåser upp bostadspriser till ohållbara nivåer samtidigt som priserna på kontorslokaler kraschar.
"Jobba hemifrån kan helt klart leda till en betydande chock på kontorsmarknaden. Konkurser skulle kunna öka och det kan till och med leda till ett hot mot den finansiella stabiliteten", skriver Deutsche Bank.
I ett räkneexempel illustrerar bankens analytiker problemet med vad som händer om hemjobbandet skulle öka med 10 procentenheter till 40 procent av arbetstiden. Det skulle minska antalet arbetsdagar på kontoret från 162 till 120 per år, vilket förutsatt att kanske hälften av de anställda kan öka arbetstiden hemma skulle minska efterfrågan på kontorsutrymme med 13 procent.
Källa: Deutsche Bank, "Working from home: Be careful what you wish for", 9 september 2020
